Quelle est votre capacité d’emprunt pour un crédit hypothécaire ?

Pour financer votre projet de construction, vous allez devoir souscrire un crédit hypothécaire. Mais combien pouvez-vous emprunter ? Qu’est-ce qui limite votre capacité d’emprunt ? Quels éléments sont pris en compte par les organismes financiers pour vous faire une proposition pour votre prêt hypothécaire ?

Les paramètres déterminant votre capacité d’emprunt

De nombreux éléments sont pris en compte par les organismes financiers pour définir la somme que vous pouvez emprunter lorsque vous faites une demande prêt hypothécaire. Le croisement de ces différentes données a pour objectif de trouver le juste milieu entre le montant dont vous avez besoin pour concrétiser votre projet, l’équilibre de vos finances et leur prise de risque.

1. La capacité de remboursement

Si vous devez fournir des informations sur vos revenus et vos charges à la banque ou au courtier lors d’une demande de prêt hypothécaire, c’est pour qu’elle/il puisse analyser votre capacité de remboursement. C’est donc ici que la stabilité de votre emploi et les revenus qui y sont liés entrent en compte.

Généralement, la règle veut que vous ne consacriez pas plus d’un tiers de vos revenus au remboursement de votre prêt hypothécaire. Il est effectivement important qu’il vous reste une somme suffisante pour vos dépenses quotidiennes et que vous ne rencontriez pas de difficulté dans le remboursement de votre prêt. Et cela dépend directement du montant de vos revenus : si vous gagnez 2500 € net/mois, la règle des 33 % vous laissera un reste à vivre correct. Par contre, si vous gagnez 4000 € net/mois, vous pourrez emprunter avec une mensualité représentant jusqu’à 40 % de vos revenus tout en ayant un reste à vivre suffisant. Cette règle des 33 % n’est donc pas totalement figée.

2. Les fonds propres et la quotité

Aujourd’hui, il est compliqué de devenir propriétaire sans fonds propres. Vous devez donc avoir un minimum d’argent de côté pour concrétiser votre projet immobilier.

Depuis 2020, la Banque Nationale de Belgique a déterminé de nouvelles règles pour que les banques se montrent plus prudentes lorsqu’elles octroient des crédits hypothécaires. En règle générale, les banques peuvent prêter au maximum pour 80 % de la valeur vénale du bien (c’est-à-dire la valeur de votre maison sur le marché une fois la construction complète achevée). Ce ratio entre le montant emprunté et la valeur vénale du bien immobilier s’appelle la quotité. Cela signifie que vous devez apporter directement 20 % de la valeur vénale du bien, plus les différents frais (TVA, frais de notaire, etc.). Avec une quotité de 80 %, les fonds propres peuvent représenter une somme conséquente.

Dans certains cas, il est possible d’emprunter jusqu’à 90 % de la valeur vénale du bien immobilier, voire même de dépasser la quotité de 100 %, mais cela reste exceptionnel.

Si emprunter avec une quotité élevée est la seule solution pour concrétiser votre projet de construction, il faut savoir que cela a une conséquence sur le taux d’intérêt de votre crédit hypothécaire : plus la quotité est élevée, plus le taux augmente.

Dans le cas où vous empruntez pour une maison qui doit encore être construite, la banque cherchera à vérifier qu’une fois les travaux achevés, la valeur vénale du bien correspond à ce qui était prévu. C’est pour cette raison qu’elle vous demandera très certainement des devis pour les différents travaux, y compris ceux que vous réalisez vous-même.

3. La durée du crédit

La durée du crédit est le dernier grand élément à prendre en compte pour évaluer la somme que vous pouvez emprunter. Un prêt hypothécaire s’étale la plupart du temps sur une période de 10 à 30 ans, et il faut que vous ayez fini de rembourser ce crédit pour votre 70^e anniversaire.

De manière logique, plus la durée du crédit est longue, plus le montant emprunté peut être élevé tout en respectant votre capacité de remboursement. Cependant, au plus un crédit est long, au plus son taux et son coût total grimpent.

Si vous êtes jeune, vous n’êtes pas vraiment limité quant à la durée de votre prêt. Il faut néanmoins trouver le bon équilibre entre le montant de la mensualité et le coût total du crédit… Pour un premier achat immobilier, les crédits sont de 25 ans dans une très grande majorité des cas.

Besoin d’une estimation ?

Si vous voulez connaitre votre capacité d’emprunt, vous pouvez avant toute chose simuler votre crédit hypothécaire en ligne : aujourd’hui, toutes les banques en proposent un. Vous pouvez refaire la simulation autant de fois que nécessaire en modifiant l’un ou l’autre paramètre (durée, montant emprunté…). Cependant, ces simulateurs ne peuvent pas tenir compte de toutes vos données spécifiques. Pour avoir un calcul personnalisé, le mieux est de vous rendre dans votre banque ou chez un courtier. Une demande de calcul de prêt – en ligne ou en agence – ne vous engage pas.